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关于加强我县物业管理工作的调查与建议 |
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建言献策 加入时间：2016/5/12 17:09:38 阅读次数：146731 |
关于加强我县物业管理工作的调查与建议
（2016年3月29日县政协十三届二十六次常委会议审议通过）
物业管理是社会综合管理的有机组成部分，关系着城市居民的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐社会意义重大。近期，县政协组织部分委员深入有关部门和蜀北、滨江辖区新旧居住小区广泛调研，并赴双流、德阳、江油等地考察学习城市物业管理经验，形成此报告。
一、我县物业管理基本情况
县城蜀北、滨江办事处共辖38个社区，有290个居民小区，总人口27万。据调研，目前县城居住小区类型分为:有物业管理的小区、业主自治小区、无主院落、商住混合型开放小区、商业物业小区五大类。其中有物业服务企业入驻的小区57个、业主自治小区10个、无主院落89个，共有物业公司45家，业主委员会18个，从事物业服务的人员近3000人。
近年来，随着城市建设和房地产业的发展，物业服务行业已进入一个快速发展时期，各类物业管理活动中的矛盾和问题逐渐凸显。为规范小区管理，提高物业管理水平，改善城市人居环境，及时有效化解开发商、物业服务企业与业主之间的矛盾，促进社会和谐稳定，县物业主管部门和街道办、社区做了大量的工作。一是落实物业管理准入制度，严把物业服务企业资质审查关，加大对物业服务企业在执业活动中违规违法行为的查处力度。二是落实前期物业管理的招投标制度，引导和规范我县物业管理招投标活动。三是落实居住小区的承接验收工作，规范物业承接验收行为，加强前期物业管理活动的指导和监督。四是指导监督小区业主大会的设立，成立业主委员会，保障首次业主大会筹备经费到位和物业管理用房、业主委员会议事用房落实到位。五是加强对住宅室内装饰装修及住宅专项维修资金的管理，保障小区公共部位、共用设施设备正常使用。六是街道办事处成立了物业管理工作办公室，配备了专（兼）职工作人员；各社区同时建立了物业管理工作组，由社区书记挂帅，主任负责，并确定专人抓落实，调解处理物业管理活动中业主与物业服务企业、业主与业主之间的纠纷。
二、存在的主要问题
（一）职能职责不明晰。一是小区物业管理工作的责任主体是街道办事处，而对物业服务企业的业务指导主管部门是房管局，同时整个物业管理工作还涉及住建、规划、发改、公安、消防、城管、环卫、市管等诸多部门。但从调研情况来看，在物业管理的实际工作中，各部门虽然都有明确的职责，但由于物业管理工作在我县起步较晚，认识不足，一旦出现矛盾和问题，或束手无策，或互相推诿，就导致简单的问题得不到及时解决，从而引发各类信访问题。二是物业服务企业履职不到位。我县物业服务企业数量虽然显著增加，但总体水平参差不齐，规模小、专业水平低、综合实力差。物业服务人员整体收入低，不能吸纳优秀人才加入，一线员工大多年龄大、身体差、文化程度低、无专业从业资格、流动性强，严重影响服务质量和服务水平。
（二）开发建设单位遗留问题较多。有的开发建设单位不按合同约定时间交房，并挪用住宅专项维修资金，使业主利益受到损害。有的开发建设单位在未达到交房条件的情况下（未竣工验收、未承接查验），就让业主接房装修，为后期物业管理工作埋下隐患。有的开发建设单位拒不承担房屋保修期内的保修责任或对业主提出的保修要求无限期拖、赖，最终将矛盾转移给物业服务企业，以致业主与物业服务企业纠纷不断。有的商住小区营业口面装修侵占公共场地，空调、歌厅噪音严重扰民，餐饮油烟、残渣未处理直排下水道等。有的小区未规划建设停车位或停车位严重不足，且多数小区地下车位只售不租，以致业主车辆停放混乱，占用共用道路、绿化带的情况时常发生，物业服务企业管理难度加大，时常因停车而引发纠纷。
（三）物业服务企业运行不规范。一是准入制度落实不到位。在我县45家物业服务企业中，具有二级以上资质的仅2家，多数三级资质的服务能力不足，且大多物业服务企业几乎都是过去开发建设单位派生出来的子公司，基本上都不是通过正规的渠道进入物业管理行业，管理水平低、经验不足，管理人员职业素养不够，工作人员服务不到位，交叉管理问题严重，重收费、轻管理成了普遍性的问题。少数物业服务企业遇到矛盾或要承担责任时，不是主动解决问题，而是躲避，主管部门对其又无约束手段，说撤场就撤场，将矛盾甩给政府。二是物业管理不规范。物业服务企业内部管理不规范，整体服务水平较低，加之其没有将费用收取使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。业主对物业服务企业应该收取那些费、收费标准是多少、开展了那些项目的服务、收取的费用是如何使用的不清楚。业主与物业服务企业之间互不理解，就导致收取物业服务费难，而物业服务费收不上来，服务就更上不去。据调查，县城居住小区物业服务费一般收费率仅70%左右，有的只有一半，从而形成了“服务不到位、业主不交费，服务更不到位、业主更不交费”的恶性循环。
（四）老旧小区管理困难。我县老旧小区面宽量大，建设标准不高，基础条件差，小区功能不完善，设施设备老化严重，房屋维修基金缺失，开发商遗留问题多等等，导致多数老旧小区管理困难。如实施业主自治则又无热心的牵头人，就连每月3-5元的保洁、看门费都难以收取。由于条件差，物业服务企业又不愿进入，因而导致多数老旧小区无人管理。开放式小区的卫生、治安无保障，商住一体公益性广场街道管理缺失，噪音扰民、车辆乱停乱放等问题突出。
（五）业主自治意识较薄弱。由于物业管理在我县还处于起步阶段，参与物业服务管理的业主委员会更是新生事物。开发建设单位对业主大会的设立不支持、不配合；少数物业服务企业对设立业主大会选举业主委员会持对立态度，甚至阻扰、干扰业主大会的设立；小区业主对物业服务管理相关政策、法规和业主委员会的性质、职能普遍不了解，缺乏主人翁意识，对设立业主大会选举业主委员会漠不关心。再加上小区业主来自四面八方，互不熟悉，利益诉求不尽相同，大多数对此抱着“事不关己、高高挂起”的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。个别小区业主委员会的选举不够透明，分期交付的小区业主委员会成员不增补，已选举产生的业主委员会工作力度不够，致使业主对业主委员会不信任，物业管理工作开展困难。同时，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理。
三、加强我县物业管理工作的建议
（一）加强监督管理，建立一套完善的管理制度。在国家和省、市已出台的法规、政策基础上，加快研究制定适合我县县情的具有可操作性的实施细则，明确权责对等的事权划分标准，细化政府各职能部门、街道办（社区）、开发建设单位、物业服务企业和业主各方的责任、权利和义务。一是按照“条块结合、以块为主”的原则，大力实行“街道办事处负责，社区具体实施，房管部门监督指导，相关部门密切配合”的工作机制，建立健全县、街道办事处、社区“两级管理、三级网络”的管理体制，积极探索城区物业网格化管理模式，尽快形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。二是严格落实前期物业招投标制度。督促开发建设单位依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业服务企业，制定临时管理办法并明示房屋买受人。三是严格落实物业承接查验制度。房管部门和前期物业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收。四是严格落实前期物业备案制度。开发建设单位须向前期物业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案。五是严格落实矛盾纠纷调处制度。建议成立南部县物业管理工作办公室，挂靠县政府办公室，由一名县政府办副主任具体负责，街道办事处、住建、房管、社区、公安派出所、环卫、环保、发改、城管、水电气、广电、通讯等部门选派人员和物业服务企业、物业协会、业主委员会或者业主代表等参加，并建立物业管理工作联席会议制度，分工明确、及时沟通、各方联动，同心协力处理物业管理的相关问题，及时化解物业管理中的矛盾纠纷。
（二）强化宣传引导，探索一套规范的运行模式。一是广泛宣传政策法规。通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传《四川省物业管理条例》等相关法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和街道办事处要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。二是组建业主委员会。对新建商住小区，入住率达到一定比例的，由街道办事处和社区指导依法设立业主大会，选举成立业主委员会。同时要求开发建设单位按规定提供召开首次业主大会的筹备经费，交所属街道办监管使用，对拒不提供筹备经费的开发建设单位，主管部门要给予处罚。对前期物业服务企业拒不配合小区召开业主大会的，由县房管局予以处罚。封闭式改制小区（无主院落）由街道办、社区组织召开业主大会后成立业主委员会，采取业主自治模式（如外贸大院）。开放式临街商品房，由街道办事处、社区分幢、分段成立业主委员会或居民自治小组，采取业主自治的方式（如燕窝小区）。有广场的综合小区，由街道办成立业主委员会，将广场管理纳入业主委员会自治管理范围内，由社区监督、指导管理。三是督促小区自查和组织检查、考核，将考核结果计入物业服务企业资质等级升降考核内容。对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消其在本辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主的合法权益。对不履行义务的业主纳入社区为业主申报享受优惠政策、社会救助的负面记录，作为向业主单位通报职工负面情况的依据。
（三）强化责任落实，健全一套严格的考核办法。一是将物业管理纳入对街道办事处（社区）、相关职能部门年度考核内容。建立健全街道、社区、物业服务企业和主管部门联动管理体制，充分发挥房管部门的行业监督管理责任，街道办事处、社区对业主委员会、物业服务企业的日常组织、指导、协调和监督责任。二是将业主委员会建设纳入社区组织建设重要内容。加强监督指导，健全业主委员会自我管理、自我服务、自我约束机制，依法维护好广大业主的切身利益和合法权益。三是建立健全物业服务企业监督考核机制。要监督前期物业严格按照发改部门审核的收费标准收费，后期物业服务企业按物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，如需变更收费项目及标准，必须按有关规定和程序进行。同时，定期向业主公布财务收支情况，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费；定期对物业服务企业贯彻法律法规情况进行检查或抽查，督促物业服务企业转变管理观念，加强服务意识，加大员工培训力度，切实提高自身的业务能力和服务水平。
（四）加大保障力度，形成一套科学的保障体系。一是在各街道办事处成立物业综合管理机构。配备办公场地、配齐工作人员、纳入财政预算，以更好地开展辖区内小区物业管理的日常工作。二是加强对老旧小区的治理。将城区部分老旧住宅小区的基础设施改造，纳入财政统筹安排，同时，要紧紧抓住国家棚户区改造机遇，千方百计向上积极争取项目资金，有计划、分片区、分阶段进行改造。制定适当的扶持政策，一方面，鼓励有实力的物业服务企业进住老旧小区加强管理，从抓治安防范及治理脏、乱、差入手，逐步向社会化、专业化的物业服务模式过渡，另一方面，对于没有物业服务企业进住的老旧小区，应由社区牵头，社区干部分片包联，组织、协调小区业主实行自治管理，也可探索老旧小区与相邻街道卫生保洁统一管理模式，适当增加保洁费用。
物业管理工作是关乎群众切身利益的民生大事，需要政府、行业组织、社会各界群众广泛支持、参与，形成政府引导、部门监管、物业实施、群众参与的格局，唯此，方能改变物业管理现状，更好地服务民众、普惠民众，从而促进社会和谐稳定。
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